頭金がゼロでも家を買うことができる!?

「頭金」って?

「頭金」のご説明

「家を買うには頭金が必要」とよくいわれますが、この頭金とは何か自信を持って答えられる方は少ないのではないでしょうか。

頭金とは、自己資金(自分で用意できる現金)のうち、物件の購入価格にあてられる金額のことです。つまり、

頭金=物件の購入価格-住宅ローンによる借入金

という関係になります。

同じ3,000万円の物件購入でも、500万円を頭金にする方もいれば、100万円を頭金にする方もいます。基本的には頭金の額にルールはありません。

「頭金」と「手付金」は違うの?

また、マイホームを買うには、「手付金」が必要になります。

手付金とは、家の売買契約の際に契約の成立を示す証拠金のようなもので、物件価格の一部を先払いするものです。

マイホームの購入は大まかにいうと「売買契約の締結」→「住宅ローンの審査」→「決済・引渡し」の順に進んでいきますが、この間だいたい2週間~1ヵ月ほどかかります。

その間に、もし他に気に入った物件が見つかって、買主様契約をキャンセルされてしまうと、売主は困ってしまいます。そのため、買主様の都合で契約を解除する場合には、手付金は解約金(キャンセル料のようなもの)として全額が売主の手に渡ります(ただし通常、契約をするときに「ローン特約」というものつけておきますので、住宅ローンの審査に通らなかったという理由で契約できなかった場合は、買主に全額返金されます)。

また、逆に売主側もこの手付金によって、たとえばもっと高い価格で物件を買いたいという人が別に現れても、手付金を支払った先のお客様との契約を優先することになります。もし売主の都合で契約をキャンセルする場合は、買主様に手付金の倍額を支払わなければなりません。

通常はこういった問題はほとんどおこらず契約に至ります。その場合は手付金はそのまま物件の購入価格に充当されます。手付金は諸費用(購入手続き等にかかる費用)と違って、物件価格に加えて別途必要なお金というわけではありません。

購入時にはいくら現金が必要なの?

マイホームの購入にあたって必要となる現金は、以上の「頭金(含む手付金)」と「諸費用」の2つです(新居に必要な家具や電化製品の購入費用、引っ越し費用なども必要です)。

このうち、頭金については必要額は特に決まっていませんので、住宅ローンで全額を賄えるならば、ゼロ円でも全く問題ありません。

さらに、諸費用(物件価格の10%前後が目安)についても、住宅ローンに含めて融資してくれる金融機関も最近では増えています。

現在、金融機関は住宅ローンの貸出にとても積極的になっています。

昨今の経済状況を考えると、しばらくの間、金利も大きく上がる可能性は低いと思われます。

わずかな自己資金で、誰もがマイホームを手にするチャンスが訪れていると言えます。

「頭金2割」なんて必要ない!

「頭金2割」のウソ

マイホームを購入するには頭金が2~3割必要とよく聞きます。その根拠は「頭金が2~3割ないと融資してもらえない」というものです。

たしかに以前は政府系の金融機関などで住宅ローンを借りる場合、借入可能額が購入金額の8割までと決まっていたため、残りの2割は自身で用意する必要がありました。

しかし、これらはひと昔前の話です。今は収入面の基準を満たせば、頭金ゼロでもほとんどの金融機関でローンを組むことができます。さらに前述のとおり、登記費用などの諸費用、引越し費用、さらに外構などの付帯工事にかかる費用なども含めて融資が下りるケースも増えています。

頭金はあればいいというわけではない

「頭金ゼロ」にはたくさんの利点があります。

仮に頭金を500万円貯めるために10年かかれば、10年間は賃貸アパートでの暮らしになります。今住みたいと思った新築物件は誰かの手に渡ってしまいます。10年経てば思春期の難しい時期や受験期にお子様に転校を強いることになるかもしれません。

また通常の住宅ローンは最長で35年、80歳までに支払いを終える規定になっています。したがって、頭金を貯めている間に45歳を過ぎてしまうと、35年ローンを組むことができなくなってしまいます。そうすると借入可能額が制限されてしまう可能性があります。

また、頭金を貯めている間に、金利が上が可能性もあります。

頭金ゼロで早めに住宅ローンを組んでしまって、お金が貯まったら繰り上げ返済していく選択肢もあるのです。また、十分な自己資金があっても頭金とせずに、いざというときのために現金で取っておいたり、より安全な資金運用をすることも考えられます。

このように頭金ゼロでマイホームを買うメリットはたくさんあるのです。

よく賃貸と持ち家のどちらが得かという議論があります。「マイホームのほうが利息を支払う分だけ損」という人がいます。

しかし、もし購入する商品がマイホームではなくエアコンだったらどうでしょう。ローンを組めばすぐ買えるけど、利息がもったいないからといって、ひと夏がまんするでしょうか。大切なのは、必要性や利便性です。そして支払いによって生活に支障をきたさないかどうかのはずです。

もしもあなたが何らかの理由で今すぐにでもマイホームを手にしたいと考えており、その理由が賃貸アパートで叶わないものであるならば、最優先すべきは「住宅ローンが組めるか」「返済していけるか」の2点です。この2点を満たすのであれば、無理に頭金を貯める必要はないと思うのです。

もちろん頭金はあるに越したことはありません。でも家賃を支払いながら頭金を貯めるのは簡単なことではありません。頭金を貯めている間に金利が上がったり、生活が不便だったら意味がないと思うのです。

銀行は頭金ゼ囗でも貸したい

銀行が融資に積極的な理由

現在、銀行が集めた預金をどれだけ融資に回しているかを示す指標いわゆる「預貸率」が低下しているそうです。その理由は事業性の融資がとても難しくなっているからです。

大きな企業は利益が出ても慎重な経営を続けています。設備投資などで多額な資金が必要になっても金融機関からは借りずに株式市場から直接調達することが増えているそうです。他方で中小企業への融資はリスクが高くなります。景気の先行きが不透明な現在はなおさらです。

このような理由で銀行は住宅ローンの貸出にとても力を入れています。個人相手の住宅ローンは事業性の融資に比べれば利幅は小さいのですが安全です。住まいは誰にとっても必要不可欠な生活基盤ですから返済を延滞しにくいからです。

国も頭金ゼロを後押ししている!?

住宅ローンの貸出競争によって審査基準が緩和され、頭金ゼロの100%ローンも当たり前になってきています。それによって家を購入する人が増えています。

家を買う人がいれば、それに伴って新しい家具や電化製品などを購入することが多いため、経済全般に影響します。また、マイホームを供給するハウススメーカーやその下請け企業や設備メーカーも潤います。

これらの消費を刺激するカギを握っているのが住宅ローンなのです。

「収入」であきらめてはいけない

住宅ローン審査のポイント

マイホームの購入は大まかに「売買契約の締結」→「住宅ローンの審査」→「決済・引渡し」の順に進んでいきますが、実際には売買契約を結ぶ前に「住宅ローンの仮審査」があります。

これは「事前審査」ともいわれ、希望の融資額が通りそうかどうかを確認するために行われるものです。ご本人が窓口で申し込むこともできますし、当社のような不動産会社を通じて申し込むこともできます。

必要なものは、

  • 仮審査申込書
  • 昨年の源泉徴収票
  • 本人確認書類(運転免許証・保険証など)の写し
  • 資金計画、購入・建築する住宅の情報一式

などです。

一度仮審査を受けておくと、「2500万円を希望されていますが、3000万円までなら融資可能です」など、だいたいいくらまで融資を受けられるかわかりますし、ほかの物件を探す場合の目安にもなります。

では、住宅ローンの審査で見られるのはどのような点でしょうか。大きくわけて「収入」と「物件の担保価値」です。

収入による審査

「収入」は「返済する能力」とも言えます。これは「返済負担率」というもので判断します。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。金融機関によって差異はありますが、借りる人の年収により、返済負担率の上限を定めています。例えば年250万~400万円未満で30%のように設定しているところが多いようです。

この返済負担率からその人の年間返済可能額および毎月返済可能額を算出します。

このように収入によって借りられる金額の目安はあるものの、現在、金融機関は住宅ローンの融資にとても積極的です。そのため、自分の年収だけで希望の融資額に届かない場合でも家族の年収の合算を認めてくれるところがほとんどですし、返済負担率をもつと多めに見てもらえる金融機関もあります。

担保価値による審査

住宅ローンを利用する場合、必ず購入物件を担保にします。住宅ローンの返済が滞ったとき、金融機関が担保を処分して資金を回収するためです。したがって住宅ローンの借入可能額は担保評価額に見合ったものでなければなりません。

もちろん、当社で扱っている新築建売物件については、充分に担保価値のあるものをご紹介しておりますので、今までこれを理由に融資を断られたことはありませんのでご安心ください。